In Immobilienaktien investieren
Im Groben können wir Immobilienaktien in eine Matrix folgendermaßen einteilen:
| Gewerbeimmobilien | Wohnimmobilien | Spezialimmobilien | |
| Reit | |||
| Aktie |
Was ist das besondere an REITs?
REITs bedeutet Real Estate Investment Trusts, und diese folgen jeweiliger Gesetzgebung in den Ländern, wo sie ansässig sind. Generell werden REITs auf der REIT Ebene kaum besteuert, müssen allerdings einen Großteil der Cashflows als Dividenden ausschütten und diese werden dann auf Ebene der Aktionäre versteuert.
REITs haben dadurch weniger Flexibilität, Rücklagen zu bilden und eignen sich am besten für einen bestehenden Aktionärskreis von Individuen, die im Inland leben und mit einem festen Immobilienbestand.
Warum werden REITs wieder zu normalen Unternehmen?
Wie oben beschrieben, bieten REITs nur geringe Wahlmöglichkeiten. Unternehmen, die ihre Verschuldung kurzfristig stark reduzieren wollen, können dies nicht, da sie Ausschütten müssen. Insbesondere die US-amerikanischen Gefängnis-Immobilienunternehmen Core Civic und GEO haben diese Wandlung vorgenommen, um dann schneller Schulden abbauen zu können.
Video über US Gefängnisaktien.
Welche Kennzahlen für Immobilienaktien wichtig?
Eine besondere Kennzahl ist die FFO. Funds from Operation, welche nur bei Immobilienaktien eine Rolle spielt. Dabei wird der Cashflow aus dem operativen Geschäft angegeben. Dieser sollte weniger volatil sein, wie zum Beispiel Gewinne, die stark durch die Bewertung des Immobilienvermögens abhängen.
Die Eigenkapitalrendite ist eine weitere zentrale Größe für Immobilienaktien zusammen mit dem KGV. Letztlich spielt auch die Verschuldung eine große Rolle, da viele Immobilienaktien hoch verschuldet sind. Einerseits kann diese Verschuldung ins Verhältnis zum Eigenkapital gesetzt werden, andererseits im Verhältnis zum EBITDA. Insgesamt gehören Immobilienaktien häufig zu den am höchsten verschuldeten Unternehmen am Markt.
Wie investiert man profitabel in Immobilienaktien?
Investitionen in Immobilienaktien sind kein Hexenwerk und deutlich einfacher als profitable Investitionen in Techunternehmen. Die wichtigsten Faktoren für die Analyse sind:
- Zinsentwicklung. Immobilienaktien sind zinssensitiv. Die zukünftige Zinsentwicklung hat also einen disproportional starken Einfluss auf die Gewinne von Immobilienunternehmen.
- Kreditstruktur. Wichtig dabei ist vor allem die Struktur der Kredite und die jeweiligen Covenants zu verstehen, um sinnvoll investieren zu können. Dabei ist es sinnvoll, die Perspektive einer Bank einzunehmen. Insbesondere kann es sich lohnen, sich erfolgreiche Immobilienfinanzierer wie die Hingham Savings anzusehen, um eine bessere Perspektive auf den Immobilienmarkt zu haben.
- Immobilienbewertung. Der Immobilienbestand von großen Immobilienaktien wird häufig von den großen Gesellschaften CBRE oder JLL bewertet, dabei gibt es immer große Freiheitsgrade Bewertungen etwas höher oder niedriger anzusetzen, solange dies vom Management des Immobilienunternehmens verargumentiert werden kann. Investoren, die mehr als eine Marktrendite erwirtschaften wollen, sollten sich tiefer mit den Immobilienwerten beschäftigen.
Beispiel: Ich war Mitte 2022 der Meinung, dass die Immobilienwerte von Adler zu hoch angesetzt waren, von Vonovia aber zu niedrig. Beide Aktienkurse sind seitdem gefallen. Gerade bei Vonovia sehe ich im November 2022 durchaus Chancen.
Wie investiert man profitabel in Spezialimmobilien?
Für die meisten Privatanleger ist es am einfachsten, die Immobilienwerte bei Wohnimmobilienunternehmen einzuschätzen. Gleichzeitig sind die Chancen am größten bei Spezialimmobilien. Oben angesprochen sind die Gefängnisbetreiber. Aber es gibt sehr viele Spezialimmobilienfirmen. Es ist unmöglich, sich in allen diesen Bereichen eine Expertise aufzubauen, von daher kann es sinnvoll sein, sich auf einige wenige Spezialimmobilienbranchen zu konzentrieren.
Hier geht es zur Seite über Flughafen Aktien.
Wer sind die besten Immobilieninvestoren?
Hier ist insbesondere Sam Zell zu nennen. Seine Stärke ist die Analyse der einzelnen Immobilienwerte und damit konnte er starke Überrenditen erreichen. Viele Investoren sind neben ihrer Tätigkeit am Aktienmarkt zusätzlich Immobilieninvestoren oder haben mit ersten Immobilieninvestitionen in Wohnimmobilien gestartet und damit wichtige Erfahrungen im Umgang mit Banken, Maklern und Bewertern gesammelt.
Auch John Arrillaga war einer der besten Immobilieninvestoren. Das wichtigste ist dabei die Lektion, die wir lernen können: Er investierte praktisch nur im Umfeld der Stanford Universität, auf welcher er durch ein Basketballstipendium gehen konnte. Das Gebiet, in das er investierte, war also sehr klein, aber er kannte sich darin besser aus als alle anderen. Und gerade dies macht im Immobilienmarkt einen großen Unterschied, da es ein sehr lokaler Markt ist. Wer hier die Makler, Handwerker, Banker, Beamten im Bauamt, Bauunternehmer etc. alle kennt, der ist klar im Vorteil.
Marxen Brothers und Immobilienaktien
Wir sind beide am Immobilienmarkt interessiert – wie die meisten Personen wohl. Immobilienaktien machen nur einen kleinen Teil unserer jeweiligen Portfolios aus.
Ende 2022 habe ich – Philipp – durchaus größere Verluste bei meiner Vonovia Position. Der Vonovia Kurs ist in den letzten 2 Jahren stark gefallen und aus meiner Sicht hat das Management viel Wert durch eine völlig unsinnige Übernahme der Deutschen Wohnen zu weit überteuerten Preisen und durch eine noch viel fraglichere Unterstützung der Skandalaktionärsgruppe hinter Adler zerstört. Die Immobilienwerte des Vonovia-Portfolios spiegelt sich allerdings nicht im Aktienkurs wider, weshalb ich investiert bleibe. Der Abschlag auf dem Aktienmarkt ist sogar noch größer als meine kritische Haltung dem Management gegenüber.
